위법건축물

청현법률사무소 임상구 변호사.

편집부 2014-03-01

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건축은 건축물이 정착할 땅을 기초로 하고 자유롭게 이동할 수 없습니다. 지구 중력이 작용하기 때문이지요. 그렇다면 건축과 관련하여 땅은 어떠한 특성을 갖고 있느냐 하면, 강바닥이나 해저는 교각이나 터널, 드물게 해상도시건설 등의 용도 이외에는 쓰기 어렵고, 사람이 살기 어려운 극지방, 사막, 고산지 등의 불모지는 물론, 일반 산지도 건축과는 거리가 멀어 결국 건축할 수 있는 땅은 제한되어 있습니다. 그런데다 땅은 연속되어 있어 다른 권리자와의 관계에서 이해대립이 있을 수도 있고, 국가나 지방자치단체 차원의 도시계획, 건축방향에 따른 제한도 있을 수 있습니다.
 
이러한 이유로 고대로부터 건축행위에 대해서는 국가적 차원의 규제나 관리가 있어왔던 것인데, 우리나라는 구한말의 가로취제규칙, 가로관리규칙, 도로취제규칙 등이 일제시대로 들어서면서 시가지 건축규칙 및 조선시가지계획령으로 정비되었고, 해방후 법령정비철차를 거쳐 1962년부터 건축법과 도시계획법이 시행되었습니다. 현재는 거시적 차원에서 토지이용, 개발 등의 틀을 짜는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(도시계획법과 국토이용관리법 통합)과 미시적 차원에서 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시키기 위하여 건축물의 대지·면적·구조·설비기준 및 용도 등을 통제하는「건축법」의 양대 체계를 갖추고 있습니다. 따라서, 일반 건축물은 건축법 등 관련 법령의 통제하에 시공․유지․관리되어야 합니다.
 
건축이란 그동안 세상에 존재하지 않던 인공 구조물을 창조하는 인간의 행위이고, 그 결과가 건축물입니다. 건축물은 사람과 마찬가지로 생로병사의 과정을 겪는다고 볼 수 있습니다. 인간에 의해 태어나고, 시간의 흐름에 따라 노후화되며, 결국엔 철거되거나 붕괴되기도 합니다. 인간으로부터 버림받아 방치된 건축물도 있을 수 있습니다. 애초부터 하자를 가지고 있어 수술이 필요한 건축물도 있고, 하자여부를 불문하고 대수선, 리모델링과 같이 건축물의 현상이나 인간의 필요에 따라 대대적인 수술을 거칠 수도 있습니다.
 
또한 사람이 국가에 의해 관리되는 것과 유사한 맥락에서 때로는 태어났으나 호적에 올리지 못한 건축물도 있으며, 건물주가 호적에 남자라 올려놓았으나 실제로는 여자인 것과 같은 건축물도 있을 수 있는데, 다만 사람과 다른 것은 이미 출생한 인간은 그 자체로 존엄하므로 국가가 일정한 규격에 맞는 인간만 출생하라고 강요할 수는 없지만, 인공물인 건축물에 대해서는 그 탄생에서부터 국가가 관여할 수 있다는 것입니다.
 
현실세계에서의 위법건축물을 예시하지면, 건축신고나 허가절차를 거치지 않고 완공한 무허가건물, 건축신고 등의 절차를 밟아 착공 및 완공하였으나 사용승인(준공)을 득하지 못한 건물, 무단으로 용도변경한 건축물, 건축물의 유지관리규정을 위반한 건축물 등이 있습니다. 그중 건축법령에 따라 준공난 다음 건물주, 세입자 등이 토지 및 건물이용을 극대화하기 위하여 불법증축한 건물, 즉 토지의 성질에 따라 부여되는 건폐율․용적율을 초과한 건축물이 상당수를 차지하고 있습니다.
 
이러한 위법건축물이 적발되면 관계당국은 철거 등 원상회복을 위한 시정명령, 형사고발, 이행강제금 부과 등의 제재를 가하게 됩니다. 다만, 위반건축물이라 하더라도 차후에라도 건축기준에 부합하다면 실무상 추인허가라는 제도가 활용되고 있습니다.
 
사후적으로나마 건축기준에 부합한 건축물의 철거를 명하는 것은 사회경제적인 차원에서도 불합리하므로 이를 양성화시키고자 한 것이며, 이때에는 고발조치를 통한 벌금납부 및 이행강제금 납부가 선행되어야 가능합니다. 때로는 특별법에 따라 한시적으로 위법건축물을 양성화시킬 수 있는 기회를 주기도 하는데, 「준공미필 기존 건축물 정리에 관한 특별조치법(80년)」, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법(1981년, 2000년, 2006년, 2013년)」이 그것인바, 최근의 특별법은 2014. 1. 17.부터 2015. 1. 16.까지 유효한 한시법입니다.
 
간략히 그 내용을 소개하자면 금번 양성화 대상은 2012. 12. 31. 당시 사실상 완공된 건축물 중 연면적 165㎡ 이하 단독주택, 연면적 330㎡ 이하 다가구주택, 가구당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택이고(다만, 적용제외규정이 있으므로 확인필요), 양성화를 희망하는 해당 건축물의 소유자는 건축사가 작성한 현장 조사서, 건축물이 있는 대지의 소유 또는 사용 권리 등을 증명하는 서류 등을 법 시행일로부터 2014. 12. 16.까지 제출해야 합니다.
 

기사입력 : 2014-03-01

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